您现在的位置是: IT > > 正文

这一年多来,金地的“单车”踩得比你想象的好 最新

时间:2023-05-05 13:42:01 来源:朱罗纪 发布者:DN032

上周,金地集团发布了2022年财报。

单是看年度业绩,投资者众说纷纭。

但比我想象的好多了,要知道,半年前,人们还沉浸在金地股债双杀、违约暴雷的巨大担忧中。


(资料图)

但现在看,无论看哪些指标,金地都是很“稳健”的存在。这份财报,恰恰反衬出的是:资本市场对其的忧虑,“过度”了,金地“活下来”毫无问题。这是最重要的事。

重要的还不止此,金地从3月开始在全国积极拿地,恢复再投资能力的速度出人意料。

也许,凌克的“单车”,其实踩得比你想象得要好。

01

我们看房企财报的时候,首先要弄清楚:2022年是一个什么年?我认为许多投资者还没有真正体认到去年的大调整之烈度,大家都只沉浸在自己所关注的某家房企里,有特写,未必有全景。

考虑到今天房地产的体量,咱们重申先前的看法:2022年是中国房地产行业有史以来最惨烈的1年,没有之一。根本不再是净利下滑的问题,而是接近或者完全就是全行业亏损,不是说每一家都亏,而是说上市房企净利润整体加总,亏的钱比赚的钱多。

经济观察报截至3月30日统计,公布年报的144家A+H股上市房企,超7成房企出现利润下滑,过半亏损。亏损房企整体亏掉接近2839亿,甚至超过3000亿。再加上当时还有100多家没有公布业绩的房企,全行业亏损板上钉钉。

中信建投4月20日研报对A+H123家房企统计,全行业2022年营收40732亿元,-9.7%,为2010年以来首次负增长;实现归母净利润共-498亿元,-120.3%,为2010年以来首次出现亏损

我做了一个表,“亏损百亿俱乐部”。凡能公布年报以及亏损百亿以上的房企,已有至少13家,最多的融创亏了277亿,最少的华侨城亏了109亿,这些加起来一共亏损超过2000亿。

一句话形容,覆巢之下无完卵。这个情况下,2022年所有的开发商目的只有一个:“活下去”。只要能够不暴雷,缩表出清,活下去,就是成功跑赢。

有的童鞋会列举滨江集团等少数能够逆市增长的案例,来提醒我“不要比烂”。说的对,这时候能够增长自然优秀,说明企业一定有值得学习的地方。但这和我说的不矛盾,单年度看,每家企业都会有自己的涨落,有的增长多些有的少些,非常正常。

我自己的逻辑,关注一家房企最重要的是看它的竞争力还在不在(以及它维持竞争力做了什么行动),单年度的财务数据也重要但是第二位。有竞争力的企业某年不一定赚到钱,但是长期肯定能赚到钱。

02

看金地的财报,我的评价是:成功的“活下去”了,依然是“好学生”,很稳健,业绩在预期之内。如果联想到去年四季度的股债双杀,这个业绩可以说是超预期的。

亮点有这样几处。

1)TOP10排名上升,并且避免了暴雷。

大家知道,金地在2015年之前规模掉队了,之后开始奋起直追,2017年定下“3年破2000亿”目标。到2021年,金地集团销售额高达2867亿,重回房企销售排行榜TOP10。今年销售额下滑了23%,但是稳在2200亿以上,在TOP10名次反而升到第7名。并且,在布局的78个城市中,金地有19个城市市占率位居前五,在深圳、上海、南京、大连、呼和浩特、湛江等城市,金地的市占率位居前三。

没有暴雷对于金地很重要。因为他2016年之后走的路线其实和融创、碧桂园、旭辉、阳光城差不多,全都是在上规模,“踩单车”踩得都飞快,这是和万科、中海不同的风格。过去几年,暴雷的主要就是快周转、求规模的房企。金地在去年的股债双杀,本质上反应的也是投资者对公司近年来快速扩张的担忧。

但是,金地在快速发展的同时成功避免了暴雷。不但如此,2022年公司全额偿还兑付了当年内到期的所有境内外债务及利息,展示出了较强的抗风险能力。

这是很厉害的一点,证明了管理层的风控能力无论是在顺逆周期,都在线,姜还是老的辣。

2)经营质量和财务风控依然出色。

看各项财务指标,金地2022年营收1202.08亿元,升21.14%;归母净利润61.07亿元,降35%。实际资产负债率为65.3%,净负债率为52.2%,持有货币资金545.07亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数为1.13倍,继续全部满足“三道红线”的要求。

如果和自己比,当然都是下滑,全行业都是。但如果放到同行里去看,就能看出来,金地的经营水平是保持了TOP10水准的。

以上6家房企都是行业TOP10,也基本都代表了行业的优秀水平。比较来看,金地的各项指标都保持在同一水准。销售额排第五,营收排最低,但是归母净利、净负债率都还略有优势。

如果拿曾经的“招保万金”来比,金地已经排第三了。放大到上面说的100多家房企,只在A股比较,差不多同等营收水平下,金地去年的净利水平超过了招商蛇口、绿城中国以及新城控股。和同日发布年报的绿地比较,不知道好几多倍,绿地销售额4863亿,营收4355亿,-19.98%,归母利润10亿……

另外,根据财报,金地的开发经营业务毛利率稳在了20%。依据目前的市场状态,以及拿地的策略变化,这个毛利率的水平基本可以确认是底部了,接下来大概率不会再继续往下掉,回升只是时间问题。

3)没有出现大规模质量维权。

这一点炒股的未必在乎,但如果你买了房绝对最值得在乎。原因是,这两年来,房地产行业有两个现象,一是大量的暴雷房企,房子不能交付,致大量买房人受损。但另一个现象更令人难以理解,很多没有暴雷、财报也很漂亮的巨头房企,也是遍地质量维权,楼盘交付引发了客户的严重不满。

这一点,从目前公诸媒体的信息来看,金地的产品质量,是过关、过硬的。2022年,金地高标准交付房屋10多万套,交付率达102%,创历史新高,并没有发生什么显著的质量缺陷事件。公司还因此入选了“中国房地产企业产品力TOP100”、“2022年企业交付力TOP10”榜单。

我之前就此写过文章,越是在此时,房企越是应该珍惜自己的产品和口碑。交付良好,我认为这是金地2022年非常重要的收获之一

4)依然能够分红。

有分红能力的公司的才是好公司。今年金地拟10派1.36元(含税),预计派现金额合计为6.14亿元。派现额占净利润比例为10.05%,这是金地公司上市以来,累计第22次派现。当然,分红率比往年低,这个不奇怪。

03

从金地3-4月的动作看,金地不但“活下来”了,而且在寻求“活得更好”,这是令投资者抱以期待的地方。

以我观察,现在的房地产行业已分化为三个阵营:第一阵营是“国央派”,得益于先前规模不激进和政府背书,现在反而能保持进取,比如中海、华润。第二个阵营是“稳健派”,没有暴雷,已经成功渡劫,正在从“活下去”转向“活得好”,比如万科、龙湖。第三个阵营是“暴雷派”,已经暴雷了,依然在极力自救,但是很长时间都将丧失再投资能力。

金地在第二个阵营,眼下正在主动出击寻找新投资。

3月份,凌克说了一句非常著名的话:“经营就像踩单车,不前行就会跌落。表达了今年还要主动寻找投资、谋求发展的决心。

结合金地最近的投资策略,我理解这句话的意思是:第一要稳健,保持平衡,不能倒;第二要前行,光是缩表,也会把未来给“缩没了”,不前行也会倒。

回看过往5年,金地的土地储备从2018年的4400万平米增至2021年的6400万平米(每年拿地都在1600万平米以上)。2022年显著减少,全年只新增248万平米土储,总投资368亿(2019-2021年每年都在1000亿以上),创下新低。总土地储备5182万平米,回到了2019年水位。

3月以来的动作,显示了金地的投资意愿在增强,投资能力也在快速恢复。

3月28日,金地年内首度出手拿下西安一块地,计容面积约14.8万平米,楼面价5749元/平米。

4月19日是金地的“幸运日”,这一天,金地连中三元,上午在东莞“以2%的概率”摇中松山湖地块,下午在上海摇中两块地,总地价超过60亿。同时,金地在深圳和新加坡高奢酒店嘉佩乐签约,以及宣布启动金地有史以来最重要的金地环湾城项目。

嘉定区菊园地块溢价率9.28%,联动价4.6万/平;嘉定徐行地块溢价率8.88%,联动价3.75万/平。东莞地块在松山湖核心区,楼面地价约2.6万/平,房价普遍都在5万+。

注意,这两个城市不但是中国的高能级城市,而且都是金地的优势城市,赚钱的确定性都很高。

环湾城项目原址是金地总部,这对于金地象征意义巨大。该项目总规模超过100万平米,“是金地集团迄今投资额最大的一个项目,也是金地集团最高端的一个项目”。根据年报披露,投资额计划约达250亿!将为金地未来贡献可观的营收及利润!

以至于金地集团总裁黄俊灿当时说,4月19日是金地“非常好运的一天”。截至目前,金地今年拿地投资总额已超过87亿。要指出一点,金地是我见到的极少有的一家依赖自身经营重新开始拿地的房企。

我认为这说明了几点:1)金地没有躺平,依然在谋求增长。2)金地依然有实力,拥有再投资的能力。很多企业都已经没了,金地还有。3)金地会选择更高质量的投资,“三主流”投资——主流地段、主流客户、主流产品,都会寻求颗粒度更细、更安全的测算。从以上披露的土地投资思路来看,金地今年的土地投资明显高度聚焦于安全边际更强的核心城市!这将是未来行业的方向,也是房企业绩的保障!

基于以上以及毛利率水平的探底回升,我的判断较为乐观,金地未来在房地产开发业务领域的业绩保障会更好,而不是更差。维持住TOP10的地位、以及更高质量的增长接续,都将是大概率事件。

基于以上理由,在最近1个月内,我发现,有多达12家评级机构对金地给出了“买入”及“推荐”评级。其中最低目标价在9.8元,最高则超过14元。最近的是中银证券,5月2日发布评级报告,维持金地集团“买入”评级。截至5月4日,金地的股价只有不到8元。

04

金地的年报里还有几段话很重要,在“公司发展战略”部分,建议关注金地的童鞋认真揣摩,那个代表了金地的总体思维。我们这里只谈转型业务。

公司将……秉持“新平衡发展观”……在住宅开发业务进入下行通道的大趋势下,公司将积极调整收入结构,配置合适资源布局自持资产、服务、科技等业务赛道。

这里面讲到两点:1)管理层判断住宅开发业务将进入“下行通道”,但中短期内需要夯实;2)金地将积极寻找第二曲线,赛道包括自持、服务、科技等。

这是所有房企现在面临的课题,中短期内大家都还是要靠房地产开发,但是也都知道长期要转型。

从年报里看,金地的转型业务收入占比还不足10%,但是金地已经确定了自己的赛道。并且,新业务在2022年“作为穿越周期的稳定器作用开始逐步凸显”,显示管理层对新业务的进展寄予厚望又相当满意。

第一个新业务是自持业务,也即商办及长租物业。金地目前已经在商办、产办已经形成了自身较强的竞争优势,尤其是以“威新”品牌全国各地都已打响。截至2022年,深圳金地威新中心成功入市,成为业内标杆写字楼。金地也实现了10个核心产业高地城市的全覆盖,在营项目中有8个产业园区实现满租,平均出租率达97%。

(金地威新中心)

下图中展示的写字楼、商业2022年租金收入为10.99亿,产办租金收入为4.83亿,合计15.82亿。

金地的长租品牌——金地草莓社区,成熟项目平均出租率稳定在94%以上,达到行业标杆水平(与万科泊寓、龙湖冠寓一样的出租率)。

第二个新业务是代建业务,在这个业务领域,绿城目前做的最强,金地近年的发展速度最快,规模已经排在了前茅。2022年,金地代建业务布局全国超40座城市,管理服务项目超115个,累计签约管理面积超1832万平米,其中住宅签约面积1196平米,商办签约面积195万平米,政府代建面积439万平米,逐渐显现出第二增长曲线的价值

代建业务业务毛利不高,但是确定性强,而且是轻资产,关键是,可以快速拓宽房企的能力圈,带来很多意想不到的其它机会。比如在今天保教楼的背景下,提前布局代建业务的金地,获得了比别人更多的机会。因此,这个也成了房企都想挤入的赛道,华润置地、龙湖等房企也都在切入。

第三个新业务是物业服务领域。这部分也是金地的拳头项目,物业部分至今还没有单独上市。2022年金地智慧服务新增外拓合约管理面积达5000多万平米,截至2022年末总合约管理面积突破3.85亿平米,规模妥妥已是行业前十。

面对新业务,投资者常常第一句话都是问:占比太小,不知何年何月。这个我认为还是要客观看,对于很多房企而言,相对于开发业务动辄高达20-30年的积累,转型业务短短几年带来的利润当然都可以忽略不计。但是,它们代表的是未来。

05

总结来说,我认为,金地的年报与最新行动,呈现出来的企业竞争力是显著的。管理层在短期、中期、长期的切换与过渡上,展现出了很好的控盘能力,“踩单车”踩得其实比我们想象的好

第一点,金地在去年的最为惨烈的环境中,稳住了阵脚,快速的缩表出清,确保了公司的财务和经营安全,这是短期安全。第二点,在此之后,公司在最重要的房地产开发本业,依然在努力寻求增长,恢复速度之快值得肯定,这是中期保障。第三点,在面向长期发展时,金地也在确立包括代建、金融等新赛道,以时间换空间,培育“第二增长曲线”,确保长跑制胜。

这些金地都做到了,在我们看到金地市盈率跌到6倍(只比内房股龙湖高一点)的同时,也应该看到这些。

标签:

抢先读

相关文章

热文推荐

精彩放送

关于我们| 联系我们| 投稿合作| 法律声明| 广告投放

版权所有© 2011-2023  产业研究网  www.coalstudy.com

所载文章、数据仅供参考.本站不作任何非法律允许范围内服务!

联系我们:39 60 29 14 2 @qq.com

皖ICP备2022009963号-13